焦點評論:少子化將導致房價崩盤?

最近房地產最熱門的話題之一「少子化將導致房屋巿場需求減少,房價因而大跌?」但若從各項數據深入研究會發現,.........

焦點評論:少子化將導致房價崩盤?(胡偉良)
2017年10月26日 蘋果日報
台北市、新北市老屋改建發展協會理事長


最近房地產最熱門的話題之一「少子化將導致房屋巿場需求減少,房價因而大跌?」但若從各項數據深入研究會發現,少子化不僅不會對房屋交易量產生太大影響,甚至未來10年由於有效房屋供應量的增量不足,反而將造成房屋供不應求的局面。

首先,影響房市的因素其實是相當複雜,無法用單一因素來推測,以人口增長趨勢來預測房市走向,其理論基礎在於「供給」與「需求」,其理論認為當人口越來越少的時候,需求下降,既然需求下降,那麼價格當然下跌;但是人口減少將導致需求減少的假設其實是有問題的,因為台灣早期興建的老房子,(設計、施工)品質都不好,其堪用年限不長,屋齡5、60年大都到了使用極限,更不要談宜居性了,這和歐美、日本老房子的「老而彌堅」是無法相提並論的。

老房將成無效供給

根據內政部民國106年6月底前統計,全台40年以上的屋齡約179萬戶(佔全國房宅比率21%),再10年這些房子就50年了,7成以上將不再適於居住。

為什麼呢?因為屋齡久了會出現龜裂漏水,而且早期的老屋存有隔音、防火、耐震性能上的瑕疵,再加上當初購買者的年齡漸長(假設當初買房者介於25-35歲,10年後將達75-85歲的高齡,這些人將面臨爬不動樓梯的問題,因此保守估計至少產生70%以上約125萬戶以上的換房現象),而這些50年以上的老房子,預期其他年齡層的民眾也未必有興趣,亦即這些老房子將成為無效供給。

根據估計年輕首購族每年約有10萬戶的購屋需求,10年有100萬戶,考量近年新屋的房屋移轉比率漸增(已逾40%),以4成選擇新屋計算,約有40萬的新屋增量需求。再根據內政部人口結構的變化分析統計資料顯示,近10年人口成長數到今年9月為止,增加59萬多人,但家庭戶數卻暴增112萬戶多。

戶數成長帶動需求

人口成長率逐年下滑,但是台灣的家戶數卻持續上揚,主要原因是家庭人口數的減少,從2007年台灣每戶3.06人,到了今年下滑到每戶2.7人。而家庭戶數的成長也意謂著房屋的潛在需求,顯示少子化的問題會直接影響到每戶人口數,但對於房子需求數量卻造成不減反增。

營建署的統計資料顯示,現在台灣每年的房屋興建數量不到10萬戶,並呈逐年遞減趨勢,加上老屋改建不易,新屋供給愈來愈有限,未來10年間至多只有100萬戶新屋的增量,縱然加上這幾年濫建造成的餘屋存量(估計達5萬戶)也只有105萬戶,仍然少於退出市場的老屋數量,更遑論新增的40萬戶增量需求,數據會說話,未來10年房子老化的速度,遠遠快過少子化人口減少的速度。所以說少子化怎麼會衝擊到新屋的房價呢?

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