房子被拍賣了,把它拆毀,能否撤銷拍賣?可否免除債務?

一、案例:

小米的房子被銀行查封拍賣,經小君向法院投標買得,並當場繳清價款,小君於拍定後即前往小米住處向小米告知該棟房子已經由他買受,請小米在十日內搬離,由於小君的態度極差,加上小米認為該棟房子被標售的價錢太低,使得他房子被拍賣後,還積欠銀行一大筆錢,心有不甘,所以當天晚上,就開始大力的破壞房子,不但將房子外部門扇破壞、鐵捲門馬達拆除、頂樓之水塔滅失外,內部之地磚、木質地板、廚房及浴廁用品、窗緣、樓梯扶手等全遭破壞而不堪使用,電力線路遭剪斷毀損,屋內及頂樓之排水管線、化糞池亦均遭灌入水泥損壞殆盡。翌日小君聞訊,前往查看,差點昏倒,知道這棟房子,根本不能再住人了,遂向法院請求不要核發權利移轉證書,並要求法院撤銷拍定,將標售的價款返還予小君,小君的請求有無道理?

二、解析:

按拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權,強制執行法第一百十三條準用同法第六十九條固定有明文;而強制執行法上之拍賣,具有私法性質,應解釋為買賣之一種,即拍定人為買受人,而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位(最高法院四十九年台抗字第八三號著有判例參照)。又按買賣為債編各種之債之一,除有特別規定外,自無排斥民法債編通則及其他相關規定之適用。而依一般通常的觀念,建物除能供遮風避雨外,尚應以提供社會經濟人購屋目的在於企求安全便利及維持基本生活條件之必要,依小米房屋的現況,門扇已遭破壞、鐵捲門馬達遭拆除,已不能達防盜之安全需求;頂樓之水塔滅失、電力線路遭剪斷毀損、屋內及頂樓之排水管線、化糞池亦均遭灌入水泥損壞顯已至不能維持基本生活條件所需之水、電及如廁之基本條件,另外建物之排水管線均係於建造時即預埋於房屋主體結構內,而從拍定建物之所有排水管線均遭灌入水泥液損壞殆盡來看,排水管已經喪失排水的功能,所以小米這棟房子事實上可說已不能達到買賣契約之給付目的,並已超逾通常觀念所謂物之瑕疵內涵,應該屬於不能給付之程度。

而依民法第二百五十六條、第三百七十三條規定,債權人於有民法第二百二十六條因可歸責於債務人之事由致給付不能之情形時,得解除其契約;且買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔。本件拍賣的房屋,拍定人雖已繳清買賣價金,但執行法院尚未發權利移轉證書予買受人領得,依強制執行法第九十八條第一項規定之反面解釋,該棟房屋之所有權尚未移轉於拍定人即小君所有,亦即仍為債務人小米所有,故在拍定人取得所有權之前,該房屋因可歸責於債務人之事由而致給付不能,則該標的物之危險,應由出賣人即本件之債務人負擔(最高法院八十九年度台抗字第一六六號裁定參照)。因此,依照民法第二百二十六條規定,本件係屬可歸責於債務人小米之事由,致出賣人小米處於給付不能之狀態,買受人小君即得依同法第二百五十六條解除契約請求返還給付價金。

所以,小米雖然把房子毀損了,吃虧的還是自己,因為積欠銀行的債務還在,而原本好好的房子卻已經不能再住了。

參考法條

◎強制執行法第六十八條
拍賣物之交付,應於價金繳足時行之。

◎民法第三百五十四條
物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。

◎民法第三百七十三條
買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。

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