將土地所有權狀、印鑑章、身分證交給他人,一定要謹慎

文/湯文章

一、案例:

    小惠與小雯係多年好友,小惠從事代書業多年,小雯多年以來,買賣房子繳納土地增值稅、契稅,及辦理繼承繳納遺產稅等事情,都是委託小惠辦理。但近年來小雯投資股票失利,想要用她名下的土地向銀行借錢週轉,就將土地所有權狀、身分證及印鑑章都交給小惠,沒想到小惠近幾年來投資股票嚴重套牢,損失比小雯更慘重,已經被地下錢莊逼得走投無路,就把小雯的土地,以新台幣五百萬元,偷偷賣給了小震,並且辦好了土地所有權過戶登記。小雯等啊等,還是沒等到錢,就向小惠質問,小惠先說銀行還在審查,後來就躲起來,小雯向銀行查詢,銀行說沒有送件,小雯覺得事有蹊蹺,乃向地政事所務查詢,結果發現地被賣了。小雯非常生氣,竟被好友出賣,一狀告到法院,告小震占了她的土地。法院審理時,小震在法庭說:「代書跟我講是小雯託她賣地,而且他也看到了小雯土地的所有權狀及小雯的身分證和印鑑章,並且都付清買地的錢了。」小雯說:「她是要小惠用土地借錢,根本沒有委託小惠賣地。」結果法院判決小震合法占有土地,怎麼會這樣呢?

二、解說:

土地所有權狀、身分證及印鑑章都是自己權利的證明,要辦理土地所有權變更都需要這些東西。但因現代人各有各的工作,而且辦理土地過戶手續並不是每個人都懂,所以經常委託代書來辦理。這時代書就是你(妳)的代理人,你(妳)們之間有個「代理權授與契約」存在。這個代理權授與契約會讓代書所作的事情,對你(妳)發生效力。譬如:你(妳)請(授權)代書辦理賣地、用土地設定抵押借錢等行為,代書辦好後,你(妳)就要承擔過戶、還錢的責任,不能反悔。

    當然,「代理權授與契約」有一定的範圍,授權人只有在授權範圍內,法律上稱為「有權代理」,才要負責,超過授權範圍,法律上稱為「無權代理」,是不用負責的。例如:你(妳)授權代書將土地設定抵押借錢,代書偷偷將土地賣掉,這個出賣土地的行為,對你(妳)而言是無效的。問題是:無權代理中有一種情形,被認為還是屬於有權代理,叫作「表見代理」,所謂「表見代理」就是由自己的行為表示以代理權授與他人,或知道他人表示為其代理人而不為反對的表示者,對於第三人應負授權人的責任(民法第一百六十九條),這條的立法意旨,是因為本人有作為或不作為之行為,在客觀上足以使第三人相信該他人為有權代理;第三人如果為善意無過失,因而與該他人為法律行為時,若非由本人對於第三人負授權人責任,不足以保護交易安全。

    實務上常見到的表見代理約有二種,一種是持有他人的印鑑章、身分證、戶口名簿、權狀等物,另一種是借牌。這二種情形,第三人是否對印章名義人或出借人主張表見代理,令其負授權人責任,實務見解相當分歧,並沒有統一的看法。但通常對於印鑑章、身分證等物持有人與該他人間,有親戚關係,或因有較長時間的信賴關係而持有,或者是除了處理特定事務的關係外,還有某種法律關係存在,例如雙方還有共有關係、借貸關係等關係時,通常會被認為有表見理存在。
    另外,在工程招標時,常有廠商因不符合投標資格而借牌投標,得標後就以借得的公司或商號名稱,從事工程,並招募工人,後來因經營不善倒閉跑路,供給材料的廠商或工人,就會向借牌的廠商,請求貨款或工資,實務上對於這種情形,大都認為有表見代理關係存在,這時借牌的廠商就要負責清償貨款或工資了。

三、建議:

    將土地所有權狀、身分證及印鑑章等表彰自己權利的重要證件,交給他人,不論是否為代書或者是親朋好友,都要謹慎,最好在交出時,能要求接受這些證件的人出具書面資料,記載收受這些東西的用途。俗語說:「親兄弟明算帳」,否則,像本案小雯的例子,因為太信賴朋友,結果落得土地被賣,實在得不償失。

    另外,借牌的廠商,亦應暸解不要因為貪圖一時的利潤,而無端被捲入債務糾紛。

參考法條

◎民法第一百六十九條
由自己之行為表示以代理權授與他人,或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者,對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者,不在此限。

參考實務見解

按由自己之行為表示以代理權授與他人,或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者,對於第三人應負授權人之責任,民法第一百六十九條前段定有明文。又我國民法將自己印章交付他人,委託該他人辦理特定之事項者,比比皆是,倘持有印章之該他人,除受託辦理之特定事項外,其他以本人名義所為之任何法律行為,均須由本人負表見代理之授權人責任,未免過苛。」(最高法院七○年台上字第六五七號、六○年台上字第二一三○號判例)。

按民法第一百六十九條前段所規定之表見代理,必須本人就某種法律行為確有表見之事實,足使第三人就該法律行為信該他人有代理權存在,始屬相當,倘本人僅將其所有之不動產所有權狀及印鑑用章交付他人,既尚難以臆測本人之用意何在,則得否徒憑該項單純之交付行為,推斷本人已令第三人信該他人有某種法律行為代理權之表見事實存在,非無疑義(最高法院七八年台上字第二四七三號裁判)。

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